Le marché locatif de bureaux se resserre

Selon plusieurs observateurs, les utilisateurs d’espaces commerciaux et, plus particulièrement, les utilisateurs d’espaces destinés à être utilisés pour des fins générales de bureaux, cherchent de plus en plus fréquemment à réduire leurs dépenses d’exploitation.

Très souvent, deux postes budgétaires sont immédiatement visés par un tel exercice, soit les salaires (les employés) et le loyer (inhérent à l’espace utilisé).

Dans le cadre de cet exercice, certaines tendances semblent se dessiner.

Clause de réduction d’espace

La première de ces tendances consiste, pour un locataire éventuel, à négocier avec son éventuel bailleur une clause lui permettant non pas d’agrandir son espace loué, mais plutôt de le réduire au besoin. En d’autres mots, le locataire cherche à se ménager une clause lui conférant le droit de réduire son espace loué, durant le terme du bail, que ce soit à des périodes fixes ou à n’importe quel moment pendant la durée de ce bail.

Cette tendance est particulièrement marquée dans le cadre des négociations entamées par les plus grands utilisateurs d’espaces; c’est le cas des grands cabinets d’avocats, notamment.

Cette tendance s’explique d’abord par le contexte économique difficile qui sévit actuellement.

Cette tendance peut sans doute aussi s’expliquer par le fait que de plus en plus d’entreprises envisagent la possibilité, éventuellement, d’encourager certains employés à travailler à partir de leur domicile. Aussi, de plus en plus souvent, ce ne sont pas les entreprises qui encouragent leurs employés à travailler à partir de leur domicile, mais les employés (ou futurs employés) eux-mêmes qui le demandent. Les entreprises sont donc forcées de s’ajuster, pour faire face à ces nouvelles demandes de leurs employés, et ceci a donc un impact sur la nature des baux qui sont négociés.

Proximité des transports en commun

Une autre tendance semble nettement se dessiner : de plus en plus, les utilisateurs d’espaces à bureaux doivent s’attendre de payer des loyers de plus en plus élevés, lorsqu’il s’agit d’édifices situés à proximité des points névralgiques au chapitre du transport en commun, qu’il s’agisse des gares, gares intermodales ou d’importantes stations de métro.

Dans le contexte de tous les travaux majeurs qui sont présentement envisagés dans la grande région métropolitaine de Montréal, il y a fort à parier que cette tendance ne fera que s’accentuer.

Encore une fois, les demandes particulières des employés (ou futurs employés) a un impact sur la décision des entreprises.

Flexibilité

En bref, avec tous ces changements qui sont présentement encore à venir, mais qui sont néanmoins prévisibles, tous les observateurs s’entendent pour dire que les entreprises doivent conserver le plus de flexibilité possible, dans le cadre de la négociation de leurs baux futurs.

Taux de vacance bas

Tout ceci, dans un contexte où le taux de vacance dans les édifices à bureaux est relativement bas. Inutile de dire que ce bas taux d’inoccupation exerce une forte pression à la hausse en ce qui a trait aux loyers. Ceci est encore plus vrai à Calgary, Vancouver et Toronto.

Recommandations

Par conséquent, comme le marché locatif pour les espaces de bureaux se resserre, il est fortement recommandé aux locataires dont les baux arriveront à expiration dans un avenir rapproché d’entamer leur processus de recherche le plus tôt possible, le tout afin de se donner le temps de négocier avec le bailleur existant et aussi d’avoir le temps de regarder les autres options possibles.

Il ne faut pas perdre de vue que les bailleurs importants effectuent plusieurs centaines de transactions chaque année. Ce n’est pas le cas de la majorité des utilisateurs d’espaces; ceux?ci, pour faire la meilleure affaire, doivent d’abord se familiariser avec le marché. Pour se faire, des utilisateurs d’espaces font souvent appel aux services de courtiers immobiliers spécialisés dans le domaine de la location.

Si une entreprise décide de faire appel à un courtier immobilier spécialisé dans le domaine de la location pour mener sa recherche d’espace, il devient important de choisir un courtier immobilier qui prendra soigneusement le temps de connaître et de comprendre l’entreprise de ce locataire éventuel. Ce courtier immobilier doit clairement évaluer les besoins de ce futur locataire et, le cas échéant, suggérer à ce dernier l’embauche de techniciens ou de spécialistes en « design » afin d’utiliser l’espace de la façon la plus efficace et rentable possible.

Aucune négociation ne devrait être entamée avec quiconque, tant et aussi longtemps que le locataire n’a pas identifié au moins deux endroits potentiels pour la poursuite de ses activités d’affaires.

Finalement, il faut rappeler qu’il est important d’évaluer précisément l’ensemble des coûts inhérents au bail qu’un locataire se propose de signer, et non seulement le loyer net au pied carré. Il n’est pas rare que ces coûts afférents au bail (taxes, frais d’exploitation, engagements particuliers du locataire, etc) excèdent le loyer net au pied carré; les précautions appropriées s’imposent donc en de telles circonstances.