Une maison mobile : un meuble et un immeuble?
Le Tribunal administratif du Québec (le « TAQ ») a eu à se pencher, dans une décision récente (Trottier et al c. Municipalité de Val-des-Bois, 2011 QCTAQ 10632), sur la question consistant à savoir si une municipalité avait le droit d’inscrire au rôle d’évaluation foncière une roulotte (aussi appelée « maison mobile », selon certains) répondant aux caractéristiques suivantes :
a) cette roulotte était montée sur des roues;
b) le système d’attache de la remorque a été enlevé et camouflé sous la roulotte;
c) la structure de cette roulotte était assise sur des blocs de béton;
d) la largeur de cette roulotte est de 3,69 mètres (plus ou moins 12 pieds), soit plus large que 2,6 mètres, empêchant son transport sans escorte routière; ses dimensions font en sorte qu’elle ne soit pas destinée à circuler sur une base régulière sur le réseau routier;
e) la toiture est en pente, recouverte de bardeaux d’asphalte;
f) la roulotte est bâtie en colombages de bois;
g) elle est dotée d’une isolation;
h) son parement extérieur est en déclin de vinyle;
i) elle comporte de grandes fenêtres à guillotine;
j) elle comporte une porte-fenêtre;
k) l’aménagement qui l’entoure d’une façon immédiate comporte une galerie de bois de grande envergure, une rampe, une clôture et une remise;
l) son aménagement comporte aussi la présence d’une jupe;
m) elle fait l’objet d’un raccordement durable, tant électrique, sanitaire que d’alimentation en eau; et
n) il est impératif de procéder au démantèlement de certains éléments rendant le déplacement laborieux (galerie et clôture).
L’article 900 du Code civil du Québec (« CCQ ») stipule que sont immeubles les fonds de terre, les constructions et ouvrages à caractère permanent qui s’y trouvent et tout ce qui en fait partie intégrante.
En application de cet article du CCQ et définissant ce qu’est un immeuble, le TAQ dans l’affaire précitée, est d’avis que cette roulotte n’a pas le caractère permanent requis pour qu’elle puisse être considérée comme un immeuble au sens de l’article 900 du CCQ. Cependant, le TAQ rappelle que, en vertu de l’article 1 de la Loi sur la fiscalité municipale (la « LFM »), constitue un immeuble tout meuble…qui est attaché à demeure à un immeuble.
Il faut donc en conclure qu’une telle roulotte, tout en étant un meuble au sens du CCQ, peut constituer un immeuble aux fins de la fiscalité municipale, si elle est attachée à demeure au fonds de terre où elle se trouve. En bref, le TAQ a décidé que la présence des caractéristiques ci-dessus décrites permettait de conclure que cette roulotte était attachée à demeure au fonds de terre sur lequel elle se trouvait.
Cette décision nous rappelle donc que la notion d’immeuble, en fiscalité municipale, est particulière à ce domaine et doit être interprétée de façon autonome.
En bref, dans cette décision, le TAQ, après avoir analysé la jurisprudence pertinente et à la lumière des faits prouvés en l’espèce (notamment les caractéristiques ci-dessus mentionnées), en est venu à la conclusion que, malgré sa nature essentiellement mobilière, la roulotte de la partie requérante est « immobilisée », c’est-à-dire rendue immobile pour une période plus que passagère. Cette roulotte constitue donc un bien mobilier attaché à demeure au fonds de terre où il est installé. En d’autres termes, elle est devenue un immeuble aux fins de l’application de la LFM et devait être portée au rôle d’évaluation foncière à partir de la date où elle a été ainsi « immobilisée ».