Modes de détention d’un immeuble locatif

“Maître, devrais-je détenir mon immeuble personnellement ou via une société de gestion? Ou encore, j’ai entendu parler d’une société de personnes ou d’une fiducie. Qu’en pensez-vous?”

Avec le marché immobilier que l’on connaît ces années, cette question revient souvent: « Quel est LE meilleur mode de détention d’un immeuble locatif? » Au risque de vous décevoir, il n’y a pas de solution parfaite. Chacun des modes de détention présente ses avantages et ses inconvénients qui sont résumés ci-après.

Lorsque l’immeuble est détenu par un particulier, ce dernier doit comptabiliser le revenu ou la perte en provenant pour chaque année civile. Ce mode de détention a l’avantage d’être simple, peu coûteux et il pourrait être possible de réduire la perte locative des autres revenus du particulier. Par contre, ce mode de détention ne permet pas de fractionner le revenu entre les membres d’une même famille (sous réserve de la détention en co-propriété) et ne protège pas l’immeuble contre les créanciers du propriétaire.

Un immeuble peut également être détenu par une société par actions. Dans un tel cas, il faut distinguer si le revenu généré constitue du revenu de biens ou du revenu d’entreprise. De façon simplifiée, le revenu de location est généralement considéré comme étant du revenu de biens et donc assujetti au taux d’imposition d’environ 46,6% (dont une partie sera remboursable lors du versement d’un dividende à son actionnaire), sauf si la société emploie plus de 5 employés à temps plein, auquel cas le revenu sera du revenu d’entreprise imposable à un taux de 19%.  Ainsi, il n’y a pas d’intérêt fiscal réel de détenir un immeuble locatif par le biais d’une société plutôt que personnellement si le seul actionnaire est un individu. Par contre, ce mode de détention pourra être privilégié si plusieurs acheteurs désirent acquérir un immeuble en commun, ou encore, si l’immeuble est détenu par la société dans le cadre d’une planification successorale. À noter que la taxe sur le capital a été abolie le 1^er janvier 2011.

Également, une société de personnes peut détenir un immeuble. Dans un tel cas, le calcul du revenu se fait au niveau de la société de personnes et par la suite, il est attribué aux associés selon leur quote-part établie dans leur contrat, ce qui peut être efficace au niveau fiscal. Ce mode de détention est alors assez simple au niveau de la gestion et peut permettre de fractionner du revenu entre les membres d’une même famille. Par contre, tout comme pour la détention par un particulier, il n’y a pas de protection d’actif lié à ce mode de détention et il n’est pas possible de créer une perte avec l’amortissement réclamé.

Finalement, une fiducie peut être le véhicule utilisé pour détenir un immeuble. Le principal avantage d’un tel mode de détention est que la fiducie est un patrimoine autonome et distinct du constituant, des fiduciaires et des bénéficiaires. Ceux-ci ne peuvent donc être responsables des pertes en découlant et comme l’immeuble n’est pas dans le patrimoine de ceux-ci, leurs créanciers ne peuvent le saisir. Aux fins fiscales,  la fiducie doit calculer son impôt comme un particulier et son taux d’imposition est le taux d’imposition maximum des particuliers (sauf s’il s’agit d’une fiducie testamentaire). Il est toutefois possible de déduire du revenu de la fiducie les revenus qui sont payés ou payables aux bénéficiaires de la fiducie. Dans un tel cas, ce sont ces derniers qui s’imposent sur les revenus ainsi attribués. Finalement, il faut considérer qu’une fiducie est réputée disposer de tous ses biens à leur juste valeur marchande tous les 21 ans.

En somme, selon les objectifs recherchés, il peut être préférable de détenir les immeubles personnellement ou via un autre véhicule. Les considérations fiscales pèsent souvent fort dans la balance, mais ces considérations ne peuvent être étudiées isolément.