Bail commercial : La résiliation de plein droit du bail commercial d’entreposage en cas de défaut du locataire.
Ma collègue Josée Béliveau vous entretenait récemment de la résiliation de plein droit du bail commercial puis d’une jurisprudence récente concernant le même sujet. Je vous invite à consulter de nouveau son article que vous trouverez en cliquant sur le lien suivant .
Je me suis dit que le sujet faisait l’objet de tellement de questions qui m’étaient posées dernièrement que je discuterais à nouveau des recours du bailleur lors d’un cas de défaut d’un locataire commercial, plus particulièrement, en ce qui a trait à un locataire louant un espace d’entreposage. Il y a quelques semaines, un client louant plusieurs espaces de ce type à des locataires me demandait si son « bail standard » lui permettait de résilier le contrat d’un locataire en défaut de paiement de loyer depuis plusieurs mois. Fait à noter, ledit bail standard qui avait été signé par les parties tenait sur 2 pages et avait été produit par le bailleur antérieur qui a vendu le terrain et les immeubles à mon client.
Après analyse de la clause de défaut et de résiliation de plein droit je me devais de conseiller à mon client d’y aller de prudence. En effet, mon opinion fut que la clause n’était pas assez précise et les avis écrits envoyés au locataire non plus (lesquels n’avaient pas fait l’objet d’une révision par le contentieux de l’entreprise) puisque le but ultime de mon client était d’évincer le locataire fautif.
En effet, pour ce qui est du « comment » évincer un locataire, un bailleur doit être prudent dans ses façons de faire. La résiliation extrajudiciaire est reconnue par la jurisprudence, mais cette dernière requiert qu’un avis écrit raisonnable soit envoyé au locataire. De plus, le bailleur ne doit pas avoir entrepris des procédures judiciaires pour que la résiliation extrajudiciaire soit dûment exercée. (Une protection supplémentaire pour le bailleur serait d’avoir au contrat une renonciation du locataire à l’article 1883 du C.c.Q, lui permettant d’éviter la résiliation avant jugement, s’il paye les arrérages de loyer étant dus au bailleur, dans l’éventualité où des procédures judiciaires sont entamées).
J’ai donc suggéré au client qu’un avis écrit supplémentaire soit envoyé au locataire en défaut, faisant référence aux avis déjà envoyés et avisant ce locataire que le bailleur considérait le bail comme étant résilié, et qu’à défaut pour le locataire d’enlever ses biens du local dans les dix (10) jours suivant la réception de l’avis écrit, le bailleur disposerait de tous recours qui lui étaient disponibles en vertu de la loi et du contrat.
L’enlèvement des biens du locataire amène une précaution supplémentaire pour le bailleur. Dans les faits, pour qu’un huissier puisse enlever les biens, les mettre à la rue, ou encore les vendre en justice, il est nécessaire que ce dernier détienne un jugement de la cour ordonnant le délaissement et un bref d’expulsion. Donc, bien que la résiliation extrajudiciaire soit possible (art. 1605 C.c.Q.), la jurisprudence et la doctrine énoncent qu’un jugement est nécessaire pour « constater » de la résiliation de plein droit (en invoquant 1889 C.c.Q) pour que par la suite un huissier agisse selon les dispositions de l’article 565 Code de procédure civile.
Il n’est donc pas aussi simple de résilier un bail commercial et d’évincer un locataire et cela est tout à fait normal. Notre régime de droit civil veut ainsi éviter les abus de droit et favoriser la stabilité contractuelle.